Freo выходит на новый уровень в Испании.
Зарекомендовав себя как один из международных фондов на испанском офисном рынке, Freo ищет новые пути для дальнейшего развития в стране с помощью своей чековой книжки. Даниэль Майанс и Оскар де Навас, управляющие Freo в Испании, рассказали idealista/news о планах управляющей компании на ближайшие годы. После нескольких лет работы, полностью сосредоточенных на офисном бизнесе в Мадриде и Барселоне, компания решила сделать шаг вперед в поисках новых типов активов для инвестирования и новых городов, включая Малагу и Валенсию.
Freo начала свою деятельность в Испании в сентябре 2015 года с офисом в Барселоне. Майанс и Де Навас проработали вместе в General Electric почти десять лет. «Это было обязательство создать компанию-«операционного партнера», которая будет заниматься управлением недвижимостью и инвестициями путем совместного инвестирования в операции, которые мы купили вместе с нашими партнерами, – объясняют лидеры Freo в Испании -; В 2016 году была закрыта первая операция, а в 2017 году вторая, уже крупная, с покупкой 15 зданий, принадлежащих портфелю BBVA, вместе с Oaktree.
«Это вывело нас на испанский рынок в качестве «операционного партнера». После этого мы наняли команду и решили открыть офис в Мадриде, поскольку считаем, что 70% бизнеса в сфере недвижимости сосредоточено именно там». Остальное уже история: с тех пор, как они пришли на этот рынок, фонд инвестировал более 1,2 миллиарда евро, и за этим стоят столь же уникальные операции, как строительство здания Mile в Барселоне и Glovo, о котором сообщил Idealista/news в 2021 году, и Это стало важной вехой в «аренде более крупной частной компании площадью почти 30 000 м2», утверждают они.
Фрео считает, что и Барселоне, и Мадриду есть что предложить офисному сектору, но есть районы, которые “сдуваются” и которым нужно “перевести дух”. Это касается района 22@: “Здесь не хватает жилья, но из-за законодательного вопроса (обязательство выделять 30 % новых застроек под ВПО), и здесь не хватает коммерции, а это потому, что не хватает жилья: рыба, которая кусает свой собственный хвост”, – объясняют они.
“У него был очень хороший цикл, но наступил финансовый кризис, и он сильно пострадал из-за избытка жилья; затем у него снова был очень хороший период, а теперь ему снова придется страдать, потому что мы спустили все на тормозах, так как свободных площадей осталось более 200 000 м2”, – говорят они. “Кроме того, это связано с ситуацией после Ковида, которая, в дополнение к телеработе, означает, что люди предпочитают работать в центре, а не в более отдаленных районах. Мы считаем, что он будет страдать, что арендная плата должна снизиться (как это было на уровне CBD), но у этого района большое будущее, так как фундаментальные показатели очень хороши”, – объясняют они.
Что касается проектов компании в Испании, то одним из самых заметных за последние месяцы стала аренда здания Estel Building фармацевтическим гигантом Astrazeneca, о чем в ноябре прошлого года эксклюзивно сообщило издание idealista/news.
Здание Estel Building расположено на Авенида-де-Рома, недалеко от железнодорожного вокзала Сантс, и его стоимость составила 120 миллионов евро в ходе сделки, состоявшейся два года назад.
Здание, построенное в 1975 году, в настоящее время проходит полную реконструкцию, чтобы разместить нового арендатора. В реконструкцию здания, которое будет использоваться под офисные помещения, будет вложено около 80 миллионов евро, и она будет завершена к концу 2024 года. Планируется улучшить более 51 000 м2 офисных площадей и отдельных этажей площадью до 5 000 м2, что станет крупнейшим проектом в Барселоне.
“Этот проект завис на несколько лет, но как только мы его купили, городской совет Барселоны не создал нам никаких проблем с лицензиями. Правда, администрация, как правило, пугает, особенно в связи с тем образом, который сложился у нас о Барселоне, но наш опыт оказался удачным. Когда на столе лежит проект такого уровня, кажется, что городской совет смотрит на него с оптимизмом и созданием ценности”.
“В Estel Building жилая застройка была исключена, потому что район не подходил для жилья, но подходил для офисов. Это здание было куплено компанией Carlyle в 2007 году для строительства 400 квартир по цене 13 000 евро за квадратный метр. Они купили его за 225 миллионов. С тех пор проект затормозила целая череда неприятностей, а также финансовый и политический климат”, – утверждают они.
Новые горизонты
Ноу-хау Freo заключается в покупке объектов недвижимости, их реконструкции, репозиционировании или развитии, максимизации стоимости активов и их продаже. “Мы не являемся типичным оппортунистическим фондом, который затем быстро распродается. Мы считаем, что 90 % зданий в Испании устареют в течение нескольких лет, поэтому реконструкция и повышение устойчивости зданий – это хорошая возможность”.
“Мы специализировались на офисах, но в связи с волной “работы из дома” и тем, что международный капитал боится перемен, нам говорят, что офисы находятся в упадке. Поэтому мы переключились на другие виды активов, такие как логистика.
Компания Freo инвестирует в этот вид недвижимости уже два года. В 2022 году они совершили две операции: первая – покупка логистического центра Abacus в Виланова-дель-Ками (Барселона) за 31 миллион евро. Второй – дата-центр в Фрай Луис де Леон (Мадрид), занимаемый компанией Vodafone, площадью более 15 000 м2. Этот актив был приобретен у компании Patrizia в рамках совместной операции с Pictet.
В 2023 году они также опечатали два логистических объекта. Один в Барселоне, в Калдас-де-Монтбуи, участок земли для строительства склада площадью 16 000 м2, а другой в Мадриде, склад площадью 45 000 м2, который будет перепозиционирован в Аловеру.
Дорожная карта
На 2024 и 2025 годы компания Freo поставила перед собой цель продолжать фокусироваться на офисном секторе, учитывая, что в настоящее время этот сектор не так прост, поскольку переживает процесс реструктуризации. “В офисах сейчас больше внимания уделяется местоположению, чем раньше, особенно в Мадриде и Барселоне”, – говорят они.
“Мы продолжим работу в сфере логистики, также сосредоточившись на Валенсии и Малаге. В этом бизнесе есть инерция электронной коммерции, а арендная плата растет, поэтому мы считаем, что сейчас подходящее время”. Кроме того, Freo не ограничивается Мадридом и Барселоной: “Малага и Валенсия – более мелкие направления, и это сложно, но мы уделяем им особое внимание”, – объясняют они.
“Мы также работаем над приобретением новых типов активов и, прежде всего, над тем, чтобы дифференцировать себя, потому что в сфере недвижимости есть разные углы.
Мы изучаем различные виды активов и сегменты, в которые можем инвестировать, но пока не приняли никакого решения”.
“Что касается инвестиций, то мы совершали очень крупные сделки (до 200 миллионов). Цели нет. Мы делали очень крупные операции, но сейчас переходим к более мелким, от 15 до 60 миллионов, потому что рынок таков, каков он есть”. “Мы рассматриваем 2024 год как хороший год, поскольку ставки будут снижаться. Думаю, нам удастся заключить несколько сделок, и мы начнем чувствовать себя более уверенно”, – заключают они.
Источник: Portal Idealista