Las “residencias de firma” son un nuevo producto que gradualmente está ganando participación en el mercado de bienes raíces de lujo en España. Madrid se ha convertido en uno de los lugares favoritos para inversores y compradores de propiedades de lujo. Por esta razón, Idealista/News ha reunido a los siguientes profesionales: Luis Valdés, Director Gerente de Colliers; Alejandro Bernabé, Director General y Vicepresidente Regional de Four Seasons Madrid, y Lourdes Barriuso, abogada de bienes raíces en Barriuso Legal, quienes hablarán sobre el crecimiento de las “residencias de firma” en nuestro país, y particularmente en la capital.
Las discusiones en esta mesa redonda se centraron en la dinámica que adquieren estas viviendas en lugares como Madrid, el servicio hotelero de cinco estrellas que ofrecen y la seguridad de estas inversiones. Pero antes de discutir la escala de este producto, Barriuso explicó qué son las “residencias de firma”. “Básicamente hay dos tipologías principales. Por un lado, están los lujosos apartamentos o residencias que llevan una marca que, digamos, da forma a la imagen de diseño. Y está la segunda, en mi opinión, más refinada, asociada al mercado hotelero, lo que implica que estas residencias están asociadas a una marca hotelera. Es decir, esta empresa hotelera, al definir el diseño e imagen que deben tener estas residencias, también las gestiona, porque estas residencias reciben servicios que tienen naturaleza hotelera”, explica la abogada.
En resumen, las “residencias de firma” o “apartamentos con servicio” son apartamentos con servicios de hotel, y en el caso de las “residencias de firma”, estos servicios se proporcionarán bajo el logo del hotel o marca de lujo.
El comprador del apartamento (inversor) lo reserva para su uso durante un máximo de 60 días al año, y el resto del tiempo se transfiere bajo un contrato de residencia, firmado por el propietario del hotel en nombre y beneficio del inversor. Los usuarios del apartamento podrán utilizar servicios o comodidades básicas, así como otros servicios adicionales, que deben ser acordados y pagados por separado y proporcionados en el hotel.
Así, tres partes están involucradas en estas relaciones: el promotor, que desarrolla el terreno o reconstruye el edificio para uso hotelero, el inversor, que adquiere un “apartamento con servicio”, y el operador o gerente del hotel, que proporciona servicios hoteleros en el hotel y apartamentos (bajo el hotel insignia o marca de lujo en el caso de las “residencias de firma”).
En los últimos meses, hemos visto nuevas marcas comenzando a ingresar a este mercado madrileño, y aquellos que ya tienen tales productos también están buscando nuevos lugares para construir nuevas “residencias de firma”. Aunque la capital no es la única área geográfica en España donde las cadenas hoteleras están buscando. “Cada vez más proyectos se implementarán en regiones muy específicas, como Málaga, Marbella, Mallorca o Madrid, y posiblemente Barcelona”, dice Valdés.
En Madrid, la primera marca en elegir “residencias de firma” fue Four Seasons, y la realidad es que la cadena hotelera lo indicó claramente desde el principio, como confirmó Bernabé. “Actualmente, el 85% de los proyectos de Four Seasons incluyen residencias. La razón principal es que el costo de construcción de hoteles es muy alto. Entonces, si puedes construirlo con residencias, la empresa de desarrollo puede generar ingresos, lo que ‘puede’ reducir costos y hacerlo mucho más rentable.
En Madrid, esto fue muy claro, se vendieron inmediatamente, y la evidencia de que las personas están muy felices es que ninguna de las residencias vendidas al principio se ha vuelto a vender”, explica el Director General y Vicepresidente Regional de Four Seasons Madrid. El éxito de Four Seasons en Madrid fue tan grande que la marca ya está buscando un lugar en el área de Salamanca para construir nuevas “residencias de firma”, como Bernabé confirmó exclusivamente a Idealista/News.
Madrid está de moda.
Pero, ¿qué tipo de cliente está interesado en este producto inmobiliario de élite? “Este perfil está experimentando cambios impresionantes. Madrid está de moda, y hay diferentes atracciones, como el clima, la cultura, el idioma… Menciono sobre todo la población latinoamericana o latina. Madrid también cuenta con el nuevo Bernabéu, que aumentará su número de visitantes de 2,5 millones a 12, todas las cadenas hoteleras, como Four Seasons o Mandarin, que están abriendo en Madrid y que no estaban allí hace diez años. También nos posicionamos como un ‘centro’ a nivel europeo en cuanto a educación privada”, dice Valdés.
“Históricamente, los compradores de viviendas de élite en Madrid hablaban español, pero ahora están apareciendo estadounidenses o canadienses, lo que no ocurría antes. Pero también hay muchos europeos. Últimamente, estoy empezando a escuchar inglés, alemán, francés… “Hace unos años, era muy difícil escuchar a dos alemanes hablando en Madrid. Ahora vas a comer a un restaurante y empiezas a notar una cultura que antes no estaba presente en términos de nacionalidades”, dice Colliers.
Además, el usuario o comprador de “residencias de firma” típicamente es un cliente que no reside en una ciudad durante doce meses. “Diría que el 85% de nuestros propietarios viajan constantemente y muy pocos realmente se quedan allí todo el año”, dice el participante de Four Seasons. “También es una cuestión económica. Hay clientes que tienen cuatro o cinco lugares de residencia en el mundo, y es cierto que por razones fiscales pueden tener que pasar un cierto número de días en España y otros días en otro país…”, agrega Valdés.
Marco legal confiable.
Hablando específicamente sobre cuestiones fiscales y legales, Barriuso proporciona una explicación legal para este tema de lujo ubicado en “bienes raíces”. “Por lo general, este es un negocio que se gestiona o se regula legalmente de manera muy similar al negocio hotelero. El último comprador, porque se trata de relaciones, es muy similar a las que existen en el negocio hotelero”, agrega inicialmente.
“Es complejo porque hay muchas partes relacionadas. En este negocio puede haber un inversor-promotor que se ocupe del desarrollo del proyecto, o puede ser el propietario de la propiedad que la posea, o después del desarrollo del proyecto, puede entregarla.
Es necesario establecer una base legal importante y tener en cuenta la comunidad de propietarios, que generalmente surge en edificios residenciales tan grandes. Estas comunidades generalmente tienen elementos comunes, no solo son caminos en mantenimiento sino también complejos”, añade.
Fuente: Portal Idealista.